SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) são os dois sistemas de financiamento para compra de imóveis existentes no Brasil. É importante esclarecer que quando nos referimos a eles estamos falando de normas e regras específicas. O objetivo, tanto do SFH quanto do SFI é estabelecer um conjunto de regras para proteger o mercado financeiro e o consumidor.
Primeiramente vamos falar do SFH, o sistema mais largamente utilizado no Brasil:
Criado em 1964, o SFH foi elaborado para ajudar as classes de menor renda do país a financiar a casa própria. Hoje, no entanto, esse sistema atende a pessoas de diferentes faixas de renda.
Os programas habitacionais, por exemplo, como o BNH, Minha Casa Minha Vida e o recém criado Casa Verde e Amarela, devem ser adequados às regras do SFH.
Por que as taxas de juros são geralmente mais baixas no SFH em relação ao SFI?
Paga-se taxa de juros menores porque o funding do financiamento também vem de fontes mais baratas. Os recursos do SFH são provenientes da Caderneta de Poupança (SBPE) e do FGTS. Com a taxa Selic a 2%, estima-se que o rendimento da poupança seja menor que 1,6% ao ano aos investidores, por isso ela custa menos para o banco que pega o dinheiro emprestado e por sua vez empresta a pessoas que buscam comprar imóveis.
Quais as regras para enquadramento no SFH?
A principal regra é que o valor de um imóvel que se enquadra no SFH é de no máximo R$ 1.500.000,00. Mesmo que o valor financiado esteja dentro do teto, se o imóvel tiver um valor de avaliação acima do teto do SFH, ele não poderá ser financiado pelo SFH.
Outra regra importante é que o CEM, Custo Efetivo Máximo, para o mutuário, compreendendo juros, comissões e outros encargos financeiros, não pode pode passar de 12% a.a. (doze por cento ao ano).
Hoje é mais comum que bancos trabalhem com taxas de juros entre 7 a 9% a.a. quando o funding é o SBPE e 4,5 a 8% a.a. quando o funding é o FGTS.
A contratação de um financiamento no âmbito do SFH é condicionada também à contratação de seguros obrigatórios que prevejam, no mínimo, cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário (MIP) e de danos físicos ao imóvel (DFI).
O consumidor também deve ficar atento ao índice que reajustará o contrato. Com a nova regulamentação, eles também variam de banco para banco. Isso significa que o cliente deve pesquisar esses valores antes de contratar o financiamento.
O prazo máximo de contratação é definido pelos bancos, que geralmente definem o prazo máximo é de 35 anos, o equivalente a 420 meses, para operações com SBPE e 30 anos (360 meses) para operações com recurso do FGTS. Vale destacar que é preciso estar com o nome limpo, ou seja, não ter negativação no SPC Serasa ou pendências com a Receita Federal, o risco da operação é feita pela instituição financeira.
Posso usar o FGTS na compra do imóvel?
Se você pretende usar o seu saldo do FGTS para abater o valor financiado, é importante saber alguns pré-requisitos. São eles: não ter nenhum outro financiamento pelo SFH; não ter outro imóvel residencial urbano na região onde trabalha ou reside; ter contribuído para o FGTS com pelo menos 3 anos de trabalho, consecutivos ou não, na mesma empresa ou em outra.
Caso você esteja comprando um imóvel junto com outra pessoa, saiba que é possível somar o saldo do FGTS de mais de um comprador, desde que ambos respeitem as regras citadas nos tópicos anteriores.
Como esse valor é depositado mensalmente pelas empresas, durante o financiamento, o cliente poderá usá-lo para amortizar sua dívida ou pagar até 12 parcelas que estejam atrasadas.
Agora vamos analisar o SFI e suas especificidades:
Criado em 1997, o SFI, o Sistema de Financiamento Imobiliário, engloba todos os financiamentos que não estão no SFH. Ou seja, para saber se o financiamento do imóvel em questão será enquadrado no SFI é só atentar-se para as exigências do SFH.
O SFI atende a uma parcela importante do mercado imobiliário: os investidores. Lembremos que existem pessoas que compram imóveis com o objetivo de revendê-lo, obtendo lucro. Nesse caso, o SFI atende às necessidades desse setor.
Outra fatia do mercado imobiliário atendido pelo SFI é o comércio de imóveis de alto padrão, com valores acima do teto do SFH, que é de R$ 1.500.000,00.
Em grandes centros, como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, apartamentos e casas costumam ter valores superiores ao limite do SFH, por isso, o SFI é bastante utilizado nessas regiões.
Assim como no caso do SFH, a contratação de um financiamento no âmbito do SFI é condicionada à contratação de seguros que prevejam, no mínimo, cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário (MIP) e de danos físicos ao imóvel (DFI).
E o dinheiro do SFI, de onde vem?
No caso do SFI, os recursos que possibilitam o financiamento de imóveis vêm de investidores do setor imobiliário, através de bancos e financeiras. Fundos de renda fixa, por exemplo, frequentemente financiam o SFI, que também tem acesso aos recursos do SBPE, mas não aos do FGTS.
As taxas dos financiamentos dos SFI não são fixadas, ou seja, os bancos têm autonomia para praticarem as taxas que acreditarem serem adequadas, tornando a avaliação de crédito de quem contrai o empréstimo muito importante. De forma geral as taxas são um pouco acima das praticadas no SFH mas o banco tem mais autonomia para negociar com clientes preferenciais, por exemplo, deixando a taxa tão atrativa quanto no SFH.
É necessário lembrar que não é possível usar o saldo de FGTS no caso do financiamento regido pelo SFI.
Qual é o melhor para mim?
Não existe um sistema melhor, deve-se analisar as taxas de juros oferecidas pelo seu agente financiador para cada sistema. Para famílias com renda bruta familiar abaixo de 15 mil reais por mês, e que desejem comprar um imóvel que se enquadra no SFH, o SFH normalmente é o mais indicado. Além de abrir a possibilidade do uso do FGTS na compra.
Além do SFH e SFI, quem deseja comprar uma casa ou apartamento deve incluir mais um termo nessa sopa de letrinhas: o Custo Efetivo Total (CET). É comum que o cliente foque apenas na taxa de juros de um financiamento, mas essa transação envolve outros custos como taxas e impostos. Alíquotas, como o seguro de morte, o DFI (seguro de Danos Físicos do Imóvel) e o MIP (Invalidez Permanente) não aparecem na taxa de juros, mas aparecem no CET.
O financiamento imobiliário é, provavelmente o maior empréstimo que você vai contrair na vida, estude bem antes de fazer a escolha da modalidade do financiamento.