O mercado imobiliário é cíclico. O que isso quer dizer? Quer dizer que as fases dentro do mercado imobiliário se repetem, de tempos em tempos, de forma cíclica e contínua. Esse é um fenômeno global e que deve ser entendido por quem trabalha ou investe no mercado imobiliário.
No mercado imobiliário, diferente de outros segmentos, a velocidade para se atender um aumento de demanda não é tão rápida, o que faz com que exista sobre oferta de imóveis em algumas épocas e falta de imóveis que atendam a demanda de mercado em outros períodos.
As 4 fases do ciclo imobiliário são: RECESSÃO, RECUPERAÇÃO, EXPANSÃO e EXCESSO DE OFERTA. Passaremos a seguir por todas as fases do ciclo, identificando também qual é a melhor fase para incorporar, ou investir em imóveis, ou manter liquidez em caixa e etc.
RECESSÃO:
A fase da recessão se inicia quando existe uma estagnação ou diminuição da demanda, e uma grande oferta de imóveis. Nessa fase o estoque de incorporadoras de imóveis não vendidos é grande, o preço dos imóveis estabiliza (e até cai em alguns casos), existe maior restrição no crédito imobiliário e, de forma geral, um sentimento negativo no setor.
Esse é um bom período para o investidor fazer aquisições com desconto e boas condições. Por outro lado, um período ruim para novos lançamentos.
RECUPERAÇÃO:
Por mais longo e ruim que tenha sido o período de recessão, depois dele vem sempre o período de recuperação, SEMPRE!
Na recuperação, o volume de estoque de imóveis começa a diminuir, o valor dos imóveis começa a aumentar (ainda que de forma tímida), a atividade no setor da construção começa a apresentar retomada, mas o sentimento do setor ainda é negativo, mesmo que acompanhado de um “o pior já passou”.
Para o investidor que conseguiu se segurar no momento da recessão sem precisar vender imóveis a preços baixos, esse pode ser um bom momento para a venda, a demanda já permite venda a preços mais atrativos. Para o incorporador é o momento de começar a se preparar para novos lançamentos.
EXPANSÃO
Após o período de recuperação, a demanda começa a aumentar de forma mais acelerada e, como as construtoras necessitam de tempo para a produção de novos imóveis, começa a existir maior demanda do que oferta, o que causa um aumento nos preços e do otimismo por toda a cadeia da construção.
Nesse momento existe injeção de capital no mercado imobiliário, seja por novos investidores ou por incentivo ao crédito imobiliário. As incorporadoras, já bem otimistas, aceleram os lançamentos e as construções.
Esse é o momento para incorporadores fazerem caixa, venderem imóveis com bom preço e boa velocidade de vendas. É crucial que o incorporador saiba monetizar essa fase!
EXCESSO DE OFERTA
Como na expansão houve grande produção de imóveis, chega um momento em que a demanda começa a ser menor do que os lançamentos e ofertas de imóveis vagos. Esse é um momento mais rápido do que as outras fases do ciclo, mas o pior momento para venda de imóveis.
Com o estoque grande por parte das incorporadoras e demanda pequena, o momento é de vantagem para o comprador, que pode tanto escolher entre mais opções como barganhar melhores condições também.
Mesmo que o setor ainda esteja em parte otimista, as construções começam a diminuir de ritmo, os lançamentos diminuírem e em seguida voltamos para a recessão.
