O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) é referência para reajuste das parcelas de imóveis comprados na planta. Esse indicador é calculado com base nas variações do custo das construções, incluindo mão de obra, materiais, equipamentos e serviços.
Atualmente isso é feito por meio da pesquisa de preço em sete capitais brasileiras: Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo.
Divulgado pela primeira vez em 1950, o índice cobria apenas a cidade do Rio de Janeiro e sua sigla era ICC (Índice de Custo da Construção). Nas décadas seguintes, a atividade econômica descentralizou-se e o IBRE (Instituto Brasileiro de Economia) passou a acompanhar os custos da construção em outras localidades. Além disso, em vista das inovações introduzidas nas técnicas de construção, o ICC teve que incorporar novos produtos e especialidades de mão de obra. Em fevereiro de 1985, para efeito de cálculo do IGP (Índices Gerais de Preços), o ICC deu lugar ao INCC.
Como o INCC acompanha a variação de custo da construção civil, é usado para reajustar o saldo devedor durante a fase de construção do imóvel ou até a quitação do saldo devedor. Ou seja, incide sobre o que sobra da dívida depois de descontado o valor já pago à construtora.
Há três tipos de INCC: o M, o DI e o 10, e a diferença entre eles é basicamente o período de coleta dos dados. Os dados referentes ao INCC-M são coletados entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês vigente. A coleta para o INCC-DI, por sua vez, ocorre entre o primeiro e o último dia do mês. Já para o INCC-10, como seu nome diz, ocorre entre o dia 11 do mês anterior até o dia 10 do mês de referência.
Vamos a um exemplo prático:
Comprei um imóvel na planta com reajuste pelo INCC, serão 100 parcelas sendo a primeira para daqui a 30 dias, como essas parcelas são calculadas?
Primeiro, vamos calcular o saldo devedor corrigido para a primeira parcela. Vamos supor que no primeiro mês o INCC foi igual a 0,13%
Multiplicamos a quantia devida pelo INCC e somamos a essa quantia:
(R$100 mil * 0,13%) + R$100 mil = R$100.130,00
Esse é o saldo devedor corrigido. Agora, dividimos ele pelo número de parcelas:
R$100.130,00 / 100 = R$1.001,30
Assim, na primeira parcela, o valor a ser pago deveria ser de R$1.001,30
E o saldo devedor diminui para: R$100.130,00 – R$1.001,30 = R$99.128,7
No próximo mês, a parcela será reajustada de acordo com esse novo saldo devedor e o índice de do mês (vamos considerar que no segundo mês o INCC foi de 0,24%).
1º Reajustamos o saldo devedor de acordo com o índice
(R$99.128,7 * 0,24%) + R$99.128,7 = R$99.366,61
2º Calculamos a parcela de acordo com a quantidade de prestações que faltam
R$99.366,61 / 99 = R$1.003,7
Então a segunda parcela do financiamento tem o valor de R$1.003,70
E, de novo, o saldo devedor diminui para: R$99.366,61 – R$1.003,7 = R$98.362,9
Agora faltam 98 parcelas que podem ser calculadas mês a mês da mesma forma!
A conta é simples, porém deve ser feita mês a mês, para que o saldo devedor seja atualizado de forma correta pelo INCC, fazer cálculo baseando-se em previsões de médias de períodos passados não é eficaz!